Les conditions

• Engagement de location du bien (non meublé) pendant une durée minimale de 9 ans
• La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux
• La Déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an dans la limite de 400 000 € en 4 années glissantes. (dépôt de permis de construire après le 1er janvier 2017)
• La Réduction d’impôt de la loi Malraux maximale de 30 000 €/an (30%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux.
• Celle-ci ne doit pas dépasser 4 années après la date de délivrance du permis de construire.

Avantage :

Une réduction d’impôt sur le montant des travaux est attribuée suivant la localisation de l’immeuble.

• Si votre immeuble est situé en « secteur sauvegardé » ou dans un quartier ancien dégradé, la réduction d’impôts correspond à 30% du montant total de vos travaux. Vous pouvez donc profiter d’une réduction d’impôts de 30 000 € pour un montant maximum de 100 000 € de réparations.
• Si l’immeuble est situé en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), le pourcentage retenu est de 22%, soit une réduction d’impôts de 22 000 € pour un montant de rénovation de 100 000 €.

Investissez dans un patrimoine de qualité principe

Instauré le 31 décembre 1913 afin d’encourager la restauration d’immeubles classés Monuments Historiques, l’état accorde un statut fiscal dérogatoire aux investisseurs.

En contrepartie l’état demande aux propriétaires une conservation de leur patrimoine pendant 15 ans. Vous êtes fortement imposés ou êtes soumis à l’ISF et souhaitez développer un patrimoine de grande qualité ?

L’investissement en Monuments Historiques classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), permet de :

• Bénéficier d’un statut fiscal d’exception sans obligation de location
• De réduire considérablement ses impôts
• De percevoir des subventions pour la réalisation des travaux
• De bénéficier d’une exonération des droits de succession et cela même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur

Fiscalité

Un régime fiscal très avantageux :

• L’investissement MH n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales
• Exonération de droits de donation et succession, sous réserve que le classement concerne l’essentiel de l’immeuble (façades, toitures, principaux bâtiments, etc.)
• Les travaux sont déductibles en totalité
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles
• Imputation du Déficit Foncier MH sans limitation sur votre revenu global (imputation Déficit Foncier classique maximum 10 700 €)
• Des subventions peuvent être accordées selon la nature des travaux et selon la qualification de classement

Ces subventions peuvent varier de 15 à 75 %

En résumé

• Le MH est le dernier Paradis Fiscal en 2018, car les investissements en Monuments Historiques échappent non seulement au Plafond des Niches Fiscales, mais aussi aux Frais de Successions. Enfin, les économies d’impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.
• La Loi sur les Monuments Historiques (Loi MH) c’est une DEDUCTION D’IMPOTS de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques.
• Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période. La loi monument historique permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration.
• Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 45 % peut profiter d’une réduction réelle de 45 000 € (100 000 * 45 %).

Le statut LMNP : zéro souci de gestion, récupération de TVA, rendement locatif garanti

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre une solution fiscale avantageuse pour investir dans l'immobilier locatif. Ce dispositif permet d'amortir le bien sur 30 ans et le mobilier sur 5 à 7 ans, générant ainsi des revenus locatifs non imposables pendant de nombreuses années. Vous bénéficiez également de la déduction des charges, intérêts d'emprunt et frais d'entretien. Les amortissements excédentaires peuvent être reportés sur les exercices suivants, optimisant votre fiscalité à long terme. Particulièrement adapté aux investisseurs recherchant des revenus complémentaires stables, le LMNP classique (dispositif toujours en vigueur) constitue une alternative performante aux dispositifs disparus comme le Censi-Bouvard.

Les conditions à respecter avec le statut lmnp :

• Proposer à la location un logement dit « meublé »
• Dégager de cette activité, un revenu annuel inférieur à 23 000 €, ou représentant moins de 50% de ses revenus.
• Les revenus générés par l’activité du LMNP, doivent faire l’objet d’une déclaration et sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industrielles et Commerciaux (BIC)

Les différents types de résidences services :

Le marché des résidences de services offre plusieurs opportunités d'investissement :

• EHPAD : Établissements médico-sociaux réglementés pour personnes âgées dépendantes, offrant une assistance médicalisée quotidienne (à distinguer des maisons de retraite classiques).
• Résidences étudiantes : Prisées dans les grandes villes, elles bénéficient d'une demande croissante liée à l'allongement des études et aux aides publiques.
• Résidences de tourisme : Implantées en zones attractives (littoral, montagne), leur rentabilité dépend de la saisonnalité et de la fréquentation touristique locale.
• Résidences d'affaires : Destinées aux professionnels en déplacement, stratégiquement situées près des centres urbains ou des axes de transport (gares, aéroports).
• Résidences seniors : Segment porteur avec un risque locatif réduit, tiré par le vieillissement démographique (les +65 ans devraient passer de 10 à 18 millions d'ici 2050).

Les conditions exigées pour le lmp :

L’accès aux cadeaux fiscaux pour la location en Meublé est réservé désormais aux investisseurs qui souhaitent en faire une véritable activité « commerciale », à titre habituel, et une réelle source de revenus.

Réduction d’impôts et revenus défiscalisés

Les loueurs en meublé professionnels sont également exonérés d’impôt sur la fortune (ISF) concernant les biens considérés comme outils de travail. En cas de revente, les plus-values peuvent aussi être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes hors taxe sont inférieures à 90 000 euros. Entre 90 000 et 126 000 euros, un allègement dégressif est prévu.

Conditions pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour obtenir ce statut, trois conditions doivent être réunies. D’abord, au moins un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. Ensuite, les recettes locatives annuelles doivent dépasser 23 000 euros TTC. Enfin, ces recettes doivent être supérieures à l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.). En cas de début d’activité en cours d’année, ce seuil est ajusté prorata temporis.

Réduction du revenu imposable

Le statut LMP permet de déduire davantage de charges qu’une location nue classique. Toutes les dépenses réelles telles que les frais d’entretien ou les réparations sont prises en compte. De plus, le loueur peut déduire les droits de mutation à l’achat du bien, immédiatement ou sur cinq ans, et pratiquer un amortissement annuel entre 2 % et 3 % sur la valeur hors terrain (environ 80 % du prix d’achat). Par exemple, pour un bien de 500 000 euros, cela représente 12 000 euros déductibles par an.

Imputation du déficit sur le revenu global

Contrairement aux bailleurs en location nue, qui ne peuvent imputer un déficit foncier que jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt), le LMP peut imputer la totalité du déficit, y compris les intérêts, sur son revenu global. Cela permet de réduire fortement l’impôt dû.

Exonération d’impôt sur les plus-values professionnelles

Les plus-values réalisées par un LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles. Elles sont exonérées d’impôt si l’activité dure depuis plus de cinq ans et si les recettes hors taxe ne dépassent pas 90 000 euros en moyenne sur les deux dernières années. Un allègement progressif est prévu jusqu’à 126 000 euros.

Exonération d’impôt sur la fortune (ISF)

Le bien immobilier exploité en tant que LMP est considéré comme un outil professionnel. Il est donc exclu du patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune, ce qui constitue un avantage important pour les gros investisseurs.

Transmission avantageuse et droits de succession réduits

Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel peuvent bénéficier de facilités en matière de succession. Les droits ne sont pas exigibles immédiatement. Pendant cinq ans, seuls les intérêts à taux réduit sont dus. Ensuite, les droits sont réglés en vingt versements sur dix ans. Si le statut LMP est conservé, les droits de succession peuvent être déduits du bénéfice imposable, car considérés comme des frais d’acquisition.

Abattement de 75 % sous conditions

Un abattement fiscal de 75 % sur la valeur des biens transmis est possible si certaines conditions sont respectées : le défunt doit avoir exercé l’activité pendant au moins deux ans, les héritiers doivent conserver les biens pendant six ans minimum, et au moins l’un d’eux doit poursuivre l’activité pendant cinq ans.

Autres impôts et charges

En plus de la taxe foncière, le LMP doit s’acquitter de la contribution économique territoriale (CET), sauf s’il s’agit d’une résidence personnelle. Il est également soumis aux cotisations sociales RSI des commerçants, qui restent déductibles du bénéfice imposable.